Como você determina o valor de aluguél do seu imóvel?

O mais dificil para um corretor honesto é fazer entender ao proprietário como determinar o valor de aluguel ou venda de um imóvel. As dicas valem para ambos os fins, e o mercado que tem que ser "considerado" não é qualquer um. Se um proprietário está colocando um preço absurdo no seu imóvel, este NÃO DEVE ser tomado como exemplo!

A situação de hoje em nossa cidade ( e em geral no Brasil) é de preços absurdos, sem noção, sem observar o mercado e sem comparar com imóveis com preço "certo" . Temos casas que são anunciadas por um valor , e VALEM realmente aquele valor. Estas são os nossos modelos. E temos outras que são anunciadas pelo mesmo valor, mas não valem; isso pode ser devido ao estado do imóvel, ao nível de conforto e de benfeitorias e serviços do condominio, do bairro.

Mas muitos proprietários olham só tamanho, nr de quartos, e usam a famosa regra do: "se aquele ta tanto , o meu também ou mais" . Isso gera a situação de hoje, onde tem um caos sem regra nenhuma.

Um imóvel é um todo com o bairro, os serviços proximos, o estado do predio, o estado do apartamento/ casa; os materiáis, o tipo d construção, os serviços do condominio, ausencia ou resença de portaria, andar, luminosidade, vista, garagem, vizinhança, segurança, qualidade das infraestruturas.

Por isso, muito cuidado antes de comparar o próprio imóvel com outros, e muita objetividade. Um atraso de 6 meses na venda ou no aluguel deo seu imóvel, vale a pena?

Vou citar aqui um exemplo simples de dois apartamentos no MESMO BAIRRO:

-apartamento ótimo, de 3 quartos médios (uma suite) / sala / cozinha boa/ área pequena/ banheiro/ 2 vagas em condominio novo com portaria 24hs, piscina, quadra, salão de festas, proximos a comercio onibus escola.

-outro apartamento ótimo, 4 quartos amplos, 2 suites, cozinha boa, área boa, banheiro, instalações eletricas antigas, banheiros em bom estado mas antigos com vaso/pia / banheira/ box de com ceramica antiga, em condominio de 25 anos precisando de reforma/limpeza, com pequena entrada, 1 vaga, portaria 24 hs, proximos a comercio, onibus, escola.

O primeiro vale mais que o segundo, mesmo sendo bem menor. Explica isso para o próprietário!

E quem está a procura, visita muitos imóveis, e escolhe o que mais o agrada. Se este apartamento de 4 quartos passasse para uma reforma, mesmo não podendo mudar outros aspectos que o colocam eu um patamar inferior ou outro, já não iria perder tanto assim na comparação.

Mas mesmo assim, o que determina o valor dele, é a presença no mercado de algo melhor com um preço mais justo considerando custo/beneficio.

A falta de uma vaga de garagem também hoje faz o apartamento ser desvalorizado, seja para venda como para locação. Os proprietários, na hora de formular o preço, muitas vezes não consideram que hoje uma vaga no centro da cidade custa em média 350/400 reais mensais, ou 200 mil para compra. Isso eles podem não considerar, mas garanto que quem compra considera e muito!